河南25位经济学人（15）

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      杜书云，1963年出生，郑州大学旅游管理学院院长

主要经济思想：
●最先提出房地产“前营销”的概念，引起学界关注。
●最早提出调控土地市场应首先管住“农转非”，为中国建立最严格的耕地保护制度提供了理论依据。
●关于农村经济的若干研究成果，进入政府决策。如《“十一五”农业和农村经济发展目标和主攻方向》，系农业厅“十一五”前期重大招标课题，对其制定“十一五”规划具有参考价值。

                     
□经济视点报记者  郑 磊

      在准备采访提纲的时候，我一度希望淡化掉杜书云作为教育者的角色，从经济学的角度阐述她的思想。但是很快我就发现这是一个错误的切入点，从郑州大学商学院的副院长到旅游管理学院的院长，她一直没有放下过讲台上的三尺教鞭。甚至，她在教学理念上的思路，要比让她成名的农村经济和房地产研究更加精彩。
     3月3日下午，是郑州大学旅游管理学院专科大一学生的第一节房地产经济学课。学生们很快发现站在讲台上的是一个熟悉的面孔，于是三三两两地嘀咕好像在开学典礼的时候见过这个老师。大一的学生对学院领导还不熟悉，他们恐怕不会想到这个人就是学院的院长——一个研究生的导师，肯坚持为专科生讲课，这在当今的大学里并不多见。
    2007年夏天，杜书云申报了“以职业经理人为目标导向的旅游管理人才培养模式创新实验区”。这是她调任旅游管理学院之后所做的第一件事情。尽管实验区的名字相当拗口，却为学院后期的教学目标界定了方向。此后，整个旅游学院将教学和实践两条道路越走越近。
    杜书云津津乐道地提起这两年请了多少企业家来为学生做导师；有一个企业家带着学生坐飞机出差；有一个学生在实习期间就被公司升职，一个月能拿5000多元的薪水。她提起这些时的兴奋度远远大于向你阐述她的经济学思想。她一再强调教育工作让她的心能“一下子彻底打开”，因为整个社会“太浮躁了”，只有面对学生的时候，才会“没有杂念”。
    我不知道这些感叹是否和她一再被媒体、被社会误读有关——我在网上搜集了很多她关于房地产的言论，比如她引用《蜗居》的台词惊叹房价的涨势高过赚钱的速度。你看了这些话难免有买房的冲动——但是当她坐在你对面的时候，会一再强调这些不是她的本意，甚至，连断章取义都算不上。
    她把房价过高的原因归责于政府的调控和金融机构的政策——很少有人会向一个记者这样明目张胆地批评政府行为。她甚至还批评购房者盲目跟风的心态，认为消费者也是促使房价上升的一个原因。而恰恰相反，在疯长的房价中，唯一不能责难的偏偏是开发商，因为从商人的本性出发，把产品卖出高价，是一种自然生成的心态。这些说辞一时间难以让人接受，可却又完全符合人性暗藏的规律。
    她拒绝对房价作出预测。在一次会议上，一个学者惊呼郑州要赶紧调控，不然马上会冲破一个新的数字。杜书云立即表态希望媒体不要报道，因为这样会“害死老百姓”。那天的记者显然没有听从她的劝告，第二天就有很多人就开始咨询她：“听说房价要涨了，我们是不是要抓紧买？”她用经济学的术语将这种现象解释为“预期影响价格”，认为真正有良心的学者不应该去预测房价。
    这些话语几乎和房地产业内流行的评论背道而驰，可当这些语言通过媒体传达给受众的时候，因为夹杂了有意或者无意的小小改动，人们往往又会读出相反的味道。于是杜书云仿佛也成了感叹房价过高、惊呼要抓紧买房的学者之一。很不幸，这恰恰是她最不愿意的结果。
杜书云认为自己是房地产研究的“元老”，她在1985年的论文选题就是论住宅商品化，而整个国家的房地产改革，则要等到十年之后。在房地产领域内，杜书云最先提出房地产“前营销”的概念，引起了学界关注。建设部2003年底在昆明召开“2003年房地产前营销暨打造房地产品牌研讨会”，以“前营销”命名，并邀请她到会场做专题演讲，这对以后地产行业的营销概念都起到了指导性的作用。
    另一个领先十年的思路是1997年杜书云承担的国家社科基金项目《土地农转非规律及其应用研究》，她在全国最早提出调控土地市场应首先管住“农转非”，为我国建立最严格的耕地保护制度提供了理论依据。直到今天，这项研究仍然具有前沿性的意义。
 

——专访杜书云

□经济视点报记者  郑 磊

“聘用企业家做本科生的导师，这在全国都是创新的”

    经济视点报：2007年你刚到旅游管理学院就主持了国家批准的教学实验区项目？
    杜书云：我是2007年7月份来旅游管理学院的，当时是假期，开学的第一件事就是上网，一发现有这个申报，我就组织我们班的主要成员开始做。当时有169家申报，旅游专业最终批准的只有两家，郑大和湖南商学院。
    经济视点报：如何理解“教学环节实验化、实验环节基地化、实验基地企业化”？
    杜书云：教学环节实验化是说，比如做饭店管理，客房怎么布置或者其他的服务和管理，像我们院里有客房实验室，三楼有酒店，桌子怎么摆、怎么倒酒，这些东西他都得会；比如说会展，直接到那儿去实习，各个环节熟悉了，你才可能胜任这个工作。教学环节该实验就一定要实验，没有实验不行。实验是什么呢？基地化。如果实验像放羊似的，让自己去找实习单位，没有一点用处。
    我们的基地是实实在在的基地。实验要基地化，基地要企业化，我们的目标是旅游管理学院要有自己的旅行社，要有自己的酒店，要有自己的景区。我们聘的有十几个人是企业家导师，我们给本科聘导师，这在全国都是创新的。
    现在我们的旅行社，可能从第二学期开始，经常有三五个学生在那儿干，轮一个月回来了，再进去三五个、再进去三五个。我们董事会的老师直接参与大的经营决策，等于是直接干了。
    经济视点报：实验区的成效如何？
    杜书云：通过人才培养模式创新实验区的建设，我们学生的综合能力大幅度提高。今年的实习，洛阳旅游局要我们12个人，外地到处都要我们的学生，北京大概去了22个，我们院里垫钱把学生送过去了。我们是不挣学生一分钱的，学生实习是实习到实处了。去年，我们有个学生在北京实习的过程中，都给他升职了，当时就可以拿到5000多块钱。
    经济视点报：你经常请一些企业家来给学生讲课？
    杜书云：企业家非常多。聘用他们作为我们的教授，作为本科生的导师。我们的导师每年每人带有四五个人，导师带学生他也很高兴，他的价值实现了，我们的学生他用着也很方便。我们的学生跟着他们高层次的人，长了很多见识，学了很多东西。比如说云台山的一个企业家还要给学生讲课、布置任务，他出门到上海，带着我们的学生坐飞机去了。而且我们的学生接触了这么高层次的人，就有可能高质量地就业了。我们基本上有十几个导师，一个导师带三五个。

“房价高不高，只有综合判断之后才知道”
   经济视点报：研究房地产是从什么时候开始的？
   杜书云：我涉足房地产是在房地产还不是一个产业的时候。1985年我硕士毕业选的论文方向就是论住宅商品化。那个时候研究生毕业实习少，我在重庆房管局住有一个月，天津房管局住了一个星期，北京房管局、武汉房管局、郑州房管局等，去了一系列的地方，所有这些房地产方面的杂志我现在都保留着。我发表的第一篇文章是在《西南房地产报》登的，那时候房地产还要“论住宅商品化”，住宅不是商品。这种观点领先了住房改革制度十年，中国真正的住房制度改革是在1994年。
    经济视点报：你前段时间发出声音说郑州不适合高房价。
    杜书云：我是这样说的。
    经济视点报：郑州现在的房价高吗？
    杜书云：郑州房价高取决于两个：第一是我们的收入，河南省的平均工资在全国是什么水准？不能跟北京、上海比房价。对于房价，官方有些人都说，你看看合肥等中部省份的房价都比我们高，但我觉得不能这样比，你要比收入。房价高不高，只有综合判断之后才知道。
    除此之外，我觉得对郑州来讲，郑州这些年的市政建设、城市的成长性在全国也应该是数得着的。说句老实话，你出去转一圈，回来以后会特别喜欢郑州，真的。但是我觉得在郑州要想发展得具有可持续性，不能走高房价这一条路，郑东新区更不应该这样。
    经济视点报：为什么？
    杜书云：就全国来讲，河南高校少，高层次人才培养困难。而且由于种种原因，高水平人才流失现象比较严重。由于一线城市的高房价，现在的人在往大城市走的时候都会顾忌，要考虑成本的问题。我好不容易在郑州买了这么好的房子，200平方米的房子，这在大城市得花多少钱啊？肯定要比这个。但是郑州如果没有低住房成本优势的话，将来大量的人还是会走，更别说吸引人了。
    比如说，人家天津滨海开发区，搞得非常不错，新闻媒体上都报道了。天津建公共租赁房能帮社会上有实战经验的、有能力的年轻人解决房子的问题，没有后顾之忧，在这儿好好干。然后是高工资，我们河南既没有高工资，我们再有一个高房价，你怎么可能去吸引人？

 “真正有良心的学者，不要天天去预测房价高低”

“中国的高房价是多种因素推动的”
      经济视点报：过高的房价使地产商的社会形象不是很好。
      杜书云：中国的高房价是多种因素推动的，我觉得所有的想把房子卖高的人当中，唯有开发商是不能谴责的，为什么这样讲？任何一个商人成本一定，他肯定都是想着方法把东西卖贵，这是符合正常人的心理行为。
    但是我在这儿我要谴责开发商的是什么呢？第一个是制造假信息，制造哄抢的局面，雇人排队，这是需要谴责的地方；还有一个谴责的地方，有的用不友善的语言对待“穷人”，有点为富不仁。可以肯定，每一个开发商的开发项目瞄准的都有一个目标人群，搞市场营销的都知道，这是市场细分，这是非常正常的，不光是房地产行业，谁都在做。但是你不能反过来说我不是给穷人盖房子的，在社会和谐的背景下，你这样专门说这种与整个大环境、整个民生相反的话，那不行。
     经济视点报：那高房价的原因在于……
     杜书云：一个是政府。比如说，高房价和税收有关吗？是相关的；高房价和GDP有关吗？有关；高房价和费有关吗？有关；多建房子和城市的形象有关没有？有关；卖地和财政收入有关没有？有关。政府都想让房价涨。更可怕的是，高房价出现以后，政府调控的思路不能错，比如说前两年，包括现在的海南，一边是高房价，一边政府还在说，我们的土地停止供应了。开发商买地买不来了，贷款贷不来了，房子就建这么多了，后边不可能建房子了，你说老百姓抢不抢？   
    另外是金融机构。众所周知，当房价下跌时，金融机构持有的抵押资产就会贬值，风险增大。中央银行先检查几大商业银行的违规资金，之后又抓信托、保险等金融机构的违规资金，这些机构的资金还是源源不断地流向了房地产。房价如果大跌，就会出现美国次贷危机的那种情况。他们当然希望房价高。
    经济视点报：消费者成为受害者？
    杜书云：消费者有没有责任呢？房价高我不买嘛！别说一年两年了，你晾它几个月，开发商就会很着急，每天都会源源不断地损失很多钱。
我一个非常好的朋友是开发商，我说你日子过得这么潇洒，他说我压力大得很，我每天的利息几十万、几百万这样源源不断地出去了。你想一想，你要不买房子，他是什么感觉？他还能撑下去不能？另外媒体有没有责任呢？很多媒体是跟着开发商的，还有一个是为开发商说话的这些专家也有责任。
    2005、2006年的时候，有一次会议，一个专家大肆谴责开发商，说郑州要赶紧调控啊，不调控明年房子要涨到5000了。我就说，希望媒体不要把这个报道出去，你说的结果，害死老百姓。结果呢，我们媒体说，快突破4000了。这个新闻出来后，一天我坐上校车，就有人问，杜教授你是搞房地产的，你说我现在是买房子还是买股票。我说为啥买房子？“那媒体都说了，已经都要超4000了，马上就要到5000了，我怎么办？”这叫预期决定价格。当老百姓预测这个价格还要上涨的时候，他肯定是追涨。我觉得真正有良心的媒体，真正有良心的学者，不要天天去预测房价高低，不要做那些东西，预期影响价格。